Immobilienaktien - die perfekte Kombination

Aktien und Immobilien haben eines gemeinsam – sie gelten als inflationssichere Sachwerte. Die Krux tritt nur ein, wenn eine Volkswirtschaft in eine Deflation gerät. Für die produzierenden Unternehmen bedeutet dies häufig einen Nachfragerückgang. Dieser führt zu Gewinneinbrüchen und folglich zu sinkenden Aktienkursen. Immobilien sind hier ein wenig Außen vor, da Grund und Boden nichts ist, was produziert wird. Darüber hinaus steigt gerade in Deutschland nach wie vor die Nachfrage bezüglich Wohnungen. Die Bevölkerungsentwicklung, der Trend zum Singlehaushalt, fördert den Bedarf an Zwei-Zimmerwohnungen. Immobilien sind jedoch kein „Stand-alone“ Investment, Wohnanlagen müssen gebaut und verwaltet werden. Bei den Wohnungsgesellschaften handelt es sich häufig um Aktiengesellschaften, deren Anteilsscheine wiederum an der Börse gehandelt werden. Ein Anleger, der in Immobilienaktien investiert, investiert im Grunde doppelt. Zum einen erwirbt er eine Aktie, zum anderen ist er damit wiederum am Immobilienvermögen der AG beteiligt.

Immobilienfirmen können flexibler auf Marktgegebenheiten reagieren

Nun sind Immobilienaktiengesellschaften auch wirtschaftlichen Einflüssen ausgesetzt. Kaum ein Unternehmen investiert nur in einem Land. Das bedeutet, dass Mietzahlungen außerhalb des Euroraumes Kursschwankungen unterworfen sind. Unter Umständen verteuern sich dadurch die Mieten für die Mieter, auf der anderen Seite kann es zu Gewinneinbrüchen bei Vermieter führen, je nach dem, in welche Richtung die Devisenkursveränderung geht. Wie eine Immobilienfirma damit umgeht, welche Auswirkungen die unterschiedlichen Szenarien am Wohnungsmarkt auf ein solches Unternehmen haben und wie sich dies auf den Aktienkurs auswirkt, lässt sich in dieser Aktien-Analyse von Immofinanz nachlesen. Darin wird auch deutlich, welche Potenziale im Immobiliensektor liegen.

REITs – die Alternative für Freunde von Fonds

REIT, die Abkürzung für Real Estate Investment Trust, steht für eine Immobiliengesellschaft. Mitte der 90er Jahre kam ein neues Modell offener Investmentfonds auf den Markt, sogenannte REIT-Funds. Diese Fonds investierten ausschließlich in Immobiliengesellschaften, damals noch überwiegend im US-amerikanischen Markt. Es war genau das oben geschilderte Konzept, der Chancenreichtum einer Aktie kombiniert mit der Solidität des Firmenvermögens, der Immobilien, welches im Rahmen dieser Fonds vermarktet wurde. Nicht jeder Anleger möchte sich die Mühe machen und Aktienanalysen zu allen am Markt vertretenen Unternehmen studieren. Der Erwerb von Fondsanteilen zeigt sich nicht nur bei klassischen Aktienfonds, sondern auch bei REIT-Fonds als die einfachere und unkompliziertere Alternative. Wer sich dann noch für eine Depotbank entscheidet, die nicht nur auf die Depotgebühr verzichtet, sondern darüber hinaus hohe Rabatte auf den Ausgabeaufschlag einräumt, steigert die Rendite seines Investments noch einmal erheblich. An der Abgeltungssteuer kann kein Anleger etwas ändern, wohl aber an den Kosten, die mit dem Erwerb und der Verwaltung von Wertpapieren anfallen.

Immobiliensparpläne - Sachwert schlägt Geldwert

Im Januar 2015 herrschte nicht nur in der Eurozone, sondern erstmals wieder seit 2009 auch in Deutschland eine Deflation. Verbraucher, die sich freuen, dass das Leben billiger wird, sehen nicht das lange Ende der Deflation. Sinkende Preise führen zu schwächerem Absatz, der wiederum einen Anstieg der Arbeitslosenzahlen bedeutet. Es bleibt zu hoffen, dass es trotz niedrigster Rohöl- und Gaspreis wieder zu einer Kehrtwende, zu einem moderaten Preisanstieg, kommt. Immobilien gelten zu Zeiten der Inflation als ideale Geldanlage. Wie verhält es sich aber in einer Deflationsphase und sind Immobiliensparpläne als langfristige Geldanlage dann überhaupt sinnvoll?

Immobiliensparpläne schützen auch das Vermögen der Kleinsparer

Immobilien gelten als Sachwert, der losgelöst von Inflation oder Deflation langfristig Wertzuwächse verspricht. Natürlich ist die Lage eines Objektes von größter Bedeutung. Auch wenn die Preise für Öl oder Lebensmittel sinken, für Grund und Boden kann es keine Überproduktion geben. Nicht jeder Sparer verfügt jedoch über die Mittel oder das Einkommen, um sich eine konkrete Immobilie zuzulegen. Gerade für diese Zielgruppe eignen sich offene Immobilienfonds hervorragend zum Vermögensaufbau und Vermögensausbau. Immobilienfonds bieten die Chance, Immobilien als Teil eines Sparplans zu nutzen. Die Auswahl der Objekte, überwiegend gewerblich genutzt, erfolgt durch ein erfahrenes Fondsmanagement. Zur Auswahl stehen Fonds, die entweder in Europa oder weltweit investieren. Die Mietverträge werden in der Regel über zehn Jahre oder mehr geschlossen und bieten somit einen kontinuierlichen Ertrag. Während Aktienfonds davon profitieren, auch kurzfristig überdurchschnittliche Kursgewinne zu generieren, punkten offene Immobilienfonds mit kontinuierlichem und stetigem Wachstum. Die Marktbereinigung, welche 2004 begann und immer noch nicht ganz abgeschlossen ist, hat die besten Fonds der Branche bestätigt.

Rendite kann optimiert werden

Anleger, die vorzugsweise in Tagesgeldern und Festgeldern investiert sind, stellen seit Beginn der Finanzkrise fest, dass es immer schwieriger wird, Anbieter zu finden, die noch einen Zinssatz mit einer Eins vor dem Komma anbieten. Der Vorteil, so das Argument, liege darin, dass Einlagen kostenfrei geführt werden, Wertpapiere jedoch eines Depots bedürfen. Fakt ist, dass inzwischen viele Direktbanken auf eine Depotverwaltungsgebühr verzichten. Dazu kommen Rabatte, teilweise bis zu 100 Prozent, auf den Ausgabeaufschlag. In dieser Kombination, kostenfreies Depot und rabattiertes Agio, liegen Sachwerte, offene Immobilienfondssparpläne, auf jeden Fall gegenüber einem Investment in herkömmliche, verzinste Anlagen weit vorne. Zu berücksichtigen gilt allerdings auch bei Investmentsparplänen mit offenen Immobilienfonds, dass es bei der Anteilsrückgabe Kündigungsfristen zu beachten gilt. Der erworbene Fondsanteil kann erstmals zwei Jahre nach Kauf wieder verkauft werden. Voraussetzung ist dabei eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten in Verbindung mit einer unwiderruflichen Verkaufsanzeige. Mit dieser Einschränkung will der Gesetzgeber den massiven und unerwarteten Mittelabflüssen, wie sie in den Jahren 2004 und 2005 stattfanden, entgegenwirken.

Offene Immobilienfonds als Alternative zu Banksparplänen

Genau genommen kann niemand früh genug mit dem Vermögensaufbau beginnen.

Gleich, ob Großeltern für die Ausbildung der Kinder sparen, Eltern einen finanziellen Grundstock für ihren Nachwuchs legen möchten oder Berufseinsteiger mit vermögenswirksamen Leistungen beginnen, Geld auf die Seite zu legen. Die Rentensituation tut ein Übriges, dass Menschen sparen. Die Frage ist natürlich, wie der beste Einstieg in die Vermögensplanung erfolgt. Ein wesentlicher Punkt ist die Risikoneigung des Anlegers. Chancenorientierte Sparer sehen das größte Potenzial in Aktien. Für weniger risikofreudige Anleger stellt sich die Entscheidung allerdings schwieriger dar. Extrem niedrige Zinsen auf Einlagen führen eher zu einer Kapitalvernichtung als zu einem Kapitalaufbau. Alternativen sind gefragt.

Banksparpläne mit geringer Flexibilität

Der Haken an vielen Banksparplänen liegt eindeutig in der mangelnden Flexibilität. Höhere Zinsen sind nur erhältlich, wenn sich der Sparer auf eine längere Laufzeit festlegt. Tagesgeldkonten können zwar auch im Rahmen eines Sparplans bespart werden, der niedrige Zinssatz macht diese Option allerdings ausgesprochen unattraktiv. Banksparpläne binden den Anleger auf viele Jahre, eine vorzeitige Auflösung ist nur bedingt, auf jeden Fall mit Zinsabschlägen, möglich. Als Option bieten sich daher entweder Bausparverträge oder offene Immobilienfonds an. Die Verzinsung auf Bausparverträge zeigt sich aktuell ebenfalls als äußerst dürftig. Offene Immobilienfonds dagegen profitieren von mehreren Faktoren, welche ausführlich in dem Artikel "Offene Immobilienfonds - Die Rückkehr des Betongoldes" beschrieben sind. Nun mag der erste Gedanke bei dem Stichwort „Flexibilität“ dem eher statischen Beton gelten und ein Fragezeichen aufwerfen. Hier sollte allerdings ein wenig Licht ins Dunkel gebracht werden.

Rückgabefristen beachten

Für Sparpläne gelten die gleichen Rückgabevorschriften der Fondsanteile wie für Einmalanlagen. Das bedeutet, dass ein Anteil frühestens zwei Jahre nach Erwerb wieder zurückgegeben werden und dies einer vorherigen Kündigung mit mindestens zwölf Monaten Vorlaufzeit bedarf. Dennoch gilt hier ein großes „aber“. Während ein Sparplan bei einer Bank ebenfalls gekündigt werden muss und die vorzeitige Auflösung zu einer Zinsminderung führt, bleiben die aufgelaufenen Gewinne der Fondsanteile von einem Verkauf unberührt. Während Banksparpläne in der Regel auf einen festen Zeitraum angelegt sind, gilt bei einem Sparplan mit offenen Immobilienfondsanteilen nur die Rückgabefrist. Immobiliensparpläne sind völlig offen in der zeitlichen Ausgestaltung. Für diese Form des Vermögensaufbaus bedarf es allerdings eines Wertpapierdepots. Bei der Auswahl einer Bank optimiert ein Depot ohne Verwaltungsgebühr natürlich indirekt die Rendite. Ein weiterer Punkt sollte ebenfalls beachtet werden. Banken und Sparkassen vor Ort verlangen in der Regel den vollen Ausgabeaufschlag in Höhe von fünf Prozent. Einige Direktbanken bieten jedoch die Ausgabe der Fondsanteile mit mindestens 50 Prozent Rabatt, einige sogar völlig ohne Agio an. Die Berücksichtigung dieses Einsparpotenzials steigert die Rendite eines Immobiliensparplans noch einmal erheblich.

NEUE BEWERTUNGSANSÄTZE FÜR ZV-IMMOBILIEN

• Verfahrensdauer beeinflusst Erlöse aus Zwangsversteigerungen

• Interne Bewertungen der Banken meist zu pauschal

• Argetra Datenbank hilft bei NPL Immobilienbewertung

Erhebliche Verkehrswertunterschiede bei Zwangsversteigerungen sind in den volatilen Märkten an der Tagesordnung. Wichtigster Grund dafür sind die zum Teil extrem langen Zeitspannen bis zum Beginn einer Versteigerung. Dieser durchaus planbare Faktor wirkt sich nach den Erfahrungen der Argetra GmbH Verlag für Wirtschaftsinformation, Ratingen, über Wertveränderungen und Zinsausfälle massiv auf den endgültigen Erlös aus. Bis zu zweieinhalb Jahre vergehen etwa bei Einfamilienhäusern ab Fest- setzung des Verkehrswertes, in Einzelfällen können es gar 14 Jahre sein. Noch gravierender fallen die Fristen bei Gewerbeimmobilien aus.
„In extremen Einzelfällen kann sich der Gesamtprozess an den Amtsgerichten bis zu 20 Jahre hinziehen“, unterstreicht Argetra-Geschäftsführer Axel Mohr.

Nachdem der Verlag bereits seit drei Jahrzehnten den ZV-Markt analysiert, bietet der Zwangsversteigerungs-Spezialist nun eine zusätzliche Palette an Dienstleistungen für institutionelle und private Immobilienkäufer, Investoren und Finanzierer.

Nach Ansicht von Geschäftsführer Mohr erfolgen die internen Wertermittlungsansätze in den Bilanzen der Unternehmen oft mit pauschalen Abschlägen.
„Für unsere Kunden bieten wir wichtige kalkulatorische Grundlagen zur Immobilienbewertung. Gerade die planbare Beurteilung von Zinsausfällen ist für die Ermittlung von Wertberichtigung bei Banken, Versicherungen und Immobiliendienstleister von elementarer Bedeutung.“

Die in den Versteigerungen aufgerufenen Werte stehen darüber hinaus oft im krassen Gegensatz zum tatsächlich am Markt erzielbaren Preis. Die starken Abweichungen führen in volatilen Märkten zu Schnäppchen oder zur Unverkäuflichkeit.

Fundierte Marktrecherchen, Transparenz und abgeleitete Trends für die Zukunft sind Aufgabe der Argetra-Tochter ZVG- Datenanalyse. Geschäftsführer Mohr: „Banken, Versicherungen und Immobiliendienstleister bewerten häufig die Entwicklung der Zwangsversteigerungs-Werte in zum Teil sehr unterschiedlichen standardisierten Verfahren. Um Überraschungen auf Dauer auszuschließen, sollten Erlöserwartung und Marktwert einer Immobilie aufeinander abgestimmt sein.“

KONTAKT

Tel.: 02102 - 711 712

E-Mail: axel.mohr@argetra.de

Internet: www.argetra.de

Axel Mohr, Geschäftssführung Argetra

INTERVIEW

Wie können Investoren und Immobiliendienstleister von Ihren Untersuchungen profitieren?

Mit der Untersuchung der Verfahrenszeiten und dem dadurch möglichen Barwertansatz beschäftigen wir uns seit etwa drei Jahren. Zinsausfälle lassen sich nicht vermeiden, aber auf ein Minimum reduzieren. Mit dem Einpreisen der Verfahrensdauer helfen wir bei der realistischen Beurteilung eines Portfolios, einer korrekten Wertberichtigung oder Preisfindung.

Wie wirkt sich die Verfahrensdauer unterschiedlicher Amtsgerichte aus?

Ausgehend von einem fiktiven Immobilienportfolio über 100 Millionen Euro, bei einer sechs Prozent Verzinsung, beträgt der Zinsschaden je nach Amtsgericht zwischen 4 und 40 Millionen Euro. Planungssicherheit bietet die realistische Herleitung des Barwertes aus dem gutachterlichen Wert unter Einbeziehung der Verfahrensdauer sowie aller kalkulierbarer Risiken und Kosten.

Wie können Sie helfen?

Wir unterstützen bei der realistischen Beurteilung von NPL-Portfolios von Banken, Versicherungen und Immobiliendienstleister. Die Verfahrensdauer je Amtsgericht können wir für sechs Objektarten liefern. Für die Trenderkennung untersuchen wir die festgesetzten Verkehrswerte eines Jahrgangs mit den im betroffenen Jahr aufgerufenen Verkehrswerten. Darüber hinaus liefern wir Comparables für Referenzobjekte aus unserem Gesamtdatenbestand der letzten 10 Jahre. Das ist in Deutschland einzigartig.

Specialised German Commercial Real Estate Banks

Bengin Real Estate Market Fundamentals Eclipsed by Regulatory Challenges- Special Report

Fitch Ratings Financial Institutions

Stong Investment Activity in Germany and Europe.

Due to strong year-end activity, 2012 German and European CRE transaction volumes increased to EUR 25.2bn ( 2011: EUR 22.2 bn) and EUR 127.2bn ( 2011: EUR 120.3bn), respectively, according to data from CB Richard Ellis. Germany was one of Europes most active markets. In Q113, Germany CRE investment market turnover increased to EUR 6.7bn (Q112:Eur 5.1bn), which is 36% more than its Q108-Q113 average.

In Fitch´s view, Gemany will continue to attract investprs due to its perceived safe haven status.                                                    weiterlesen 

Der Ratgeber für Schnäppchen-Jäger

Rheinische Post 12.November 2012

Stefan Mülders

Lintorf ( RP). Immobilien stehen hoch im Kurs, um krisensicher zu investieren. Bei Zwangsversteigerungen lässt sich so in vielen Fällen mancher Euro sparen. Axel Mohr, Chef des Ratinger Verlages Argetra, trägt die Daten dazu zusammen.

In Deutschland werden jedes Jahr rund 80 000 Immobilien zwangsversteigert. Oft stecken persönliche Schicksale dahinter, auf der anderen Seite aber freuen sich Neueigentümer über zumeist günstige Kaufpreise. Zusammengetragen werden alle Versteigerungstermine vom Ratinger Verlag Argetra. Der Umsatz wird nicht etwa über Provisionen erzielt, sondern ausschliesslich über die nach Bundesländern sortierten monatlichen Terminkalender.                     

"Unsere Mitarbeiter pflegen täglich rund 500 Veränderungen in die Datenbank ein", sagt Verlagsgeschäftsführer Axel Mohr. Dazu werden täglich 150 Tageszeitungen gelesen und Informationen in den rund 530 Amtsgerichten in ganz Deutschland abgefragt. Die Eingabe erfolgt überwiegend im Home-Office, eigene Call-Center-Mitarbeiter für die Kundenbetreuung sitzen mit im gerade neu eingerichteten Büro in der Siemensstraße in Lintorf.

Info

Langwieriges Verfahren

Zwangsversteigerungsverfahren können unterschiedlich lange dauern. Von der Anmeldung beim Amtsgericht über die Bestellung des Rechtspflegers, das Gutachten und die Terminfestlegung bis hin zum Besitzerwechsel vergehen in NRW durchschnittlich 669 Tage, also etwas weniger als zwei Jahre.

Der Kreis Mettmann liegt bei 697 Tagen. Die Spannweite reicht deutschlandweit von 88 Tagen bis zu 14 Jahren im extremsten bekanntgewordenen Fall.

Weitere Informationen: www.argetra.de.

Der Kalender der Zwangsversteigerungen wird im Abonnement vertrieben. "Es dauert seine Zeit, bis man das passende Objekt gefunden hat und dann auch noch den Zuschlag bekommt", weiß Mohr. Sechs Monate kosten 132 Euro, dafür garantiert Argetra aber auch, dass die Versteigerungstermine zu 100 Prozent erfasst sind. Wichtige Tipps gibt's im sechsteiligen Service-Kapitel noch dazu. Bei einer Zwangsversteigerung fallen weder die Maklerprovision, meist zwischen 3,5 und 7,5 Prozent, noch eine Notargebühr (1,5 Prozent) an. Das Gericht verlangt eine geringe Gebühr von etwa 0,5 Prozent.

Sind Objekt und Biet-Termin erst einmal gefunden, sollte sich der Interessent genauer damit beschäftigen. Einen Besichtigungstermin mit dem Rechtspfleger vereinbaren, sich über die Gegend informieren und das Gutachten einsehen gehören dazu.

Für den eigentlichen Termin ist eine Anmeldung nicht notwendig, allerdings ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes fällig. Diese ist zuvor zu überweisen oder durch einen sogenannten "bestätigten Bankscheck" nachzuweisen. In beiden Fällen wird das Geld natürlich zurückerstattet, falls es nicht zum Zuschlag kommt.

Die Bietzeit dauert in der Regel 30 Minuten, danach wird mit einem klassischen "zum Ersten, zum Zweiten und zum Dritten" die Versteigerung geschlossen. Gläubiger und Gericht entscheiden dann gemeinsam, ob der erzielte Betrag ausreicht. Kommt es zum Zuschlag, muss innerhalb von sechs Wochen der komplette Betrag überwiesen werden, dann folgen Verteilungstermin und die Umschreibung im Grundbuch.

Zwangsversteigerungen haben in diesem Jahr abgenommen, auch in Ratingen. "Eigentümern bieten sich zurzeit gute Möglichkeiten zur günstigen Umschuldung, was schon mal 500 Euro monatlich ausmachen kann", sagt Axel Mohr. "Außerdem wurde das Risikomanagement der Banken verbessert, die Beratung bei drohenden Zahlungsschwierigkeiten wird intensiver."

Online lassen sich die namhaften Immobilienportale aus der Datenbank von Argetra versorgen. Ein paar Grundinformationen werden zur Verfügung gestellt, wer sich näher interessiert, kann den Kalender direkt bestellen.

In naher Zukunft soll es aber auch möglich sein, Informationen über Einzelobjekte zu kaufen.                                                                            

Zwangsversteigerung und der Markt für Wohnungen am Beispiel Dortmund

Der Immobilien-Brief Ruhr 24.8.2013

Dr. Gudrun Escher 

Vor dem Hintergrund eines weitgehend stabilen Marktes eröffnen nach Meinung der Argetra GmbH die aufgerufenen Verkehrswerte interessante Perspektiven. Das Mietwohnungsangebot im Geschosswohnungsbestand in Dortmund betrug nach Auskunft des Wohnungsmarktberichtes der Stadt Dortmund 2011 ingesamt ca. 22.000 Wohnungen, davon 28.810 geförderte Mietwohnungen.

 Eigentümer dieser Wohnungsbestände seien zu 70 % Klein- und Einzeleigentümer, denen oft die finanziellen Möglichkeiten und/oder das Knowhow für Investitionen zur Sanierung oder Weiterentwicklung von Wohnquartieren fehlten. Daneben wirke sich das Verhalten „neuer Wohnungsmarktakteure“ in den letzten Jahren immer negativer auf die Qualität des Geschosswohnungsbestandes aus. Dortmund zähle zu den mit am stärksten von Wohnungsverkäufen und den daraus resultierenden negativen Auswirkungen betroffenen deutschen Städten. Beides, finanzschwache Einzeleigentümer und opportunistisch ausgerichtete Investoren, führt dazu, dass immer wieder Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser auf den Markt kommen.

Das Geschehen am Dortmunder Wohnungsmarkt ist von Konstanz auf niedrigem Niveau bestimmt. Zwar schrumpft die Bevölkerung nur minimal (580.444 Ende 2010) dank positiver Wanderungsbilanz, aber die Zahl der Haushalte steigt weiter an (2010 um 1.000 gegenüber dem Vorjahr), d.h. der Bedarf wächst. Entsprechend der seit 2007quartierspezifisch durchgeführten Bestandsanalysen betrug die gesamtstädtische Leerstandsquote 3,2 % Ende 2010, allerdings mit sehr unterschiedlicher Verteilung. Erfreulicherweise gesunken sei der Leerstand in der Nordstadt, einem Stadtteil mit besonderem Erneuerungsbedarf, und an der Rheinischen Straße, hier wohl auf die Aufwertung des Umfeldes durch den Dortmunder U-Turm und die umgebenden Neubauten zurück zu führen. Dennoch halten sich nach Auskunft des Wohnungsamtes die Preise von neu gebauten wie gebrauchten Eigentumswohnungen auf konstantem Niveau. Bestandseigentumswohnungen kosteten mit 1.090,00 Euro/qm im Durchschnitt nur etwa halb so viel wie Neubauwohnungen.

Diese Einschätzung bestätigte die LEG Management GmbH in ihrem Wohnungsmarktreport 2011 für ganz NRW (Aktualisierung wird zur Expo Real 2012 erwartet). Hier findet sich Dortmund im Marktzyklus für Eigentumswohnungen im Abschnitt „verlangsamter Rückgang“ ganz unten, d.h. mit der Option künftiger Preissteigerung, bei aufgerufenen mittleren Angebotspreisen von 1.094 Euro/qm (Spanne von 380 bis 2.088 Euro/qm nach Lage und Qualität). Ähnliches gilt für Mehrfamilienhäuser mit 682 Euro/qm im Median. In beiden Sektoren rangiert demnach Dortmund gemeinsam mit Duisburg und Gelsenkirchen am unteren Ende der Skala der zwölf einwohnerstärksten Städte in NRW.

Ein anderes Marktindiz sind die Zwangsversteigerungen. Das Wohnungsamt registrierte für 2010 nach dem merklichen Anstieg des Vorjahres mit 441 wieder eine rückläufige Tendenz, aber die Zahl der tatsächlich durchgeführten Versteigerungen sei auf 224 angestiegen. Im Vergleich der letzten Jahre könne von einem konstant hohen Niveau der Termine gesprochen werden. Den räumlichen Schwerpunkt mit einem Drittel aller Termine bildete nach wie vor der Stadtbezirk Innenstadt-Nord.

Der Frage, welche Schlüsse sich für Kauf- bzw. Bietinteressenten daraus ziehen lassen, hat sich der Spezialist für Immobilienversteigerungstermine Argetra GmbH, Ratingen, gewidmet und erstmals exemplarisch für Dortmund die Verkehrswerte analysiert. Während der Finanzkrise seien Immobilien oftmals sehr niedrig bewertet worden. Mit diesem einmal festgesetzten Wert gehen die Objekte jetzt Jahre später in die Versteigerung, obwohl die Immobilien bis heute möglicherweise eine erhebliche Wertsteigerung erfahren haben. „Genau diese wichtige Differenz erfahren Sie von uns. Private und institutionelle Investoren, die jetzt erwerben wollen haben die Möglichkeit, zu echten Schnäppchenpreisen zu ersteigern“, so der Geschäftsführer Axel Mohr.

Die aufgerufenen Verkehrswerte für alle Eigentumswohnungen in Dortmund seien seit Jahren von knapp 800 Euro auf 683 Euro gefallen. Noch deutlicher sei der Rückgang bei Wohnungen größer 100qm, hier fielen die Preise pro qm von Spitzenwerten von über 1050 Euro auf zuletzt ca. 800 Euro. „Ersteigert man heute z.B. eine Wohnung mit über 100qm Wohnfläche, so liegen die aufgerufenen Verkehrswerte ca. 400 Euro unter den Werten, die aktuell gutachterlich festgelegt würden. ( Grafik 2 ca. 1200 Euro -Grafik 1 ca. 800 Euro ) Somit ist der Markt in Dortmund bei den Gutachten aus den Jahren der Finanzmarktkrise bezogen auf den Verkehrswert fast 30 % unterbewertet. Der Zwangsversteigerungs- Eigentumswohnungsmarkt erreicht wieder die Werte von 2007. So haben wir mindestens stabile Märkte mit aufsteigender Tendenz in den letzten 3 Jahren. Damit dürfte z.B. bei Banken die Diskussionen um weitere bilanzielle Abwertungen, wie man sie nach Grafik 1 vertreten könnte, vom Tisch sein.“

Argetra folgert daraus:

Wohnungen in Dortmund können preiswert ersteigert werden, sogar, wenn diese zum oder über dem Verkehrswert zugeschlagen werden. Nur sollte der Wert lt. Grafik 2 nicht überschritten werden.

Banken sehen häufig nur die fallenden Volumen der aufgerufenen Verkehrswerte. Im Detail gab es aber deutliche Wertaufholungen, die den Abschreibungsbedarf reduzieren, oder zumindest weitere Abschreibungen verhindern.

Bei so deutlichen Wertentwicklungen könnte ein neues Gutachten dem Schuldner und dem Gläubiger helfen, den Versteigerungserlös zu erhöhen mit Konsequenzen für Banken und Versicherer.

Bei der Frage, ob man dort noch neue Finanzierungen bewilligt oder ggf. weitere Abschreibungen nötig sind, wenn man die Entwicklung in die Zukunft fortschreibt.

Portfoliobewerter und –aufkäufer,

Interessant ist die Frage, wie hoch der Erlös einer Immobilie in der Zukunft sein wird. Dabei ist der heutige Verkehrswert der Immobilie unter Berücksichtigung der Verwertungskosten, der Dauer des ZV-Verfahrens je Amtsgericht und dem Renditeanspruch zu bereinigen, um einen Barwert zu ermitteln. Auch bei gutachterlicher Bewertung sind die ZV-Werte als worst-case Ansatz von Bedeutung.

Private und institutionelle Investoren

Unter Betrachtung unterschiedlicher Wertentwicklung der Wohnungsgrößen kann die Investition in zwei kleine Wohnungen z.B. sinnvoller sein, als in eine Große.

Privatpersonen

Schon bei der Vorbereitung auf einen Termin ist bekannt, dass der aufgerufenen Verkehrswerte so niedrig ist, dass man selbst bei Zahlung des Verkehrswertes bei sofortigem Wiederkauf Gewinnrealisierungspotentiale hat. Denn die Wertansätze sind aufgrund ihres Alters unterbewertet.

Immobilien unter dem Hammer

Liegenschaft Aktuell April 2013

Ja, die Immobilienbranche boomt, doch die Suche nach der Traumimmobilie gestaltet sich nicht immer ganz einfach. Eine günstigere Alternative zum übersättigten Kaufmarkt ist der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Rund 62.000 Immobilien stehen jährlich zur Versteigerung an – die Datenbank der Arbeitsgemeinschaft für Transparenz ermöglicht privat Suchenden ebenso wie Immobilienexperten einen fundierten Überblick über den diffusen Markt.

Längst handelt es sich bei den Objekten, die über eine Zwangsversteigerung auf den Markt gebracht werden, nicht mehr nur um abgewohnte „Schrottimmobilien“. Denn eine solche Zwangsversteigerung kommt nicht nur dann zum Einsatz, wenn ein Gläubiger seinen Anspruch gegenüber einem zahlungsunfähigen Schuldner geltend machen will, sondern auch zur Auflösung von gemeinsamem Besitz, beispielsweise aus einer Erbengemeinschaft oder einer gescheiterten Ehe. Die zur Versteigerung aufgerufenen Immobilien sind folglich oftmals qualitativ hochwertig, obgleich ihr Verkehrswert deutlich niedriger angesetzt ist als bei einem regulären Kaufobjekt.

Das liegt vor allem an der relativ großen Zeitspanne, oft mehrere Jahre, die zwischen der Verkehrswertschätzung und der tatsächlichen Versteigerung vergeht. Aufgrund der Verfahrensdauer kommen so Objekte zum Aufruf, die bisweilen um bis zu 30 Prozent niedriger liegen als vergleichbare Immobilien, deren Verkehrswert heute geschätzt wird.

Beispiel Dortmund: Versteigerungsobjekte liegen 30 Prozent unter dem Marktpreis

Am Beispiel Dortmund lässt sich das exemplarisch nachvollziehen: Wohnungen mit über 100 Quadratmetern Wohnfläche werden hier zur Zeit mit einem Quadratmeterpreis von rund 800 Euro aufgerufen, ein Relikt aus den Jahren der Finanzkrise, in denen die Objekte eher niedrig begutachtet wurden – damit liegt ihr Verkehrswert allerdings ganze 400 Euro unter demjenigen, der dem Objekt bei heutiger Begutachtung zugesprochen werden würde. Wer eine solche Wohnung also zu dem Jahre zuvor festgelegten Verkehrswert oder gar günstiger ersteigert, kann folglich schon beim Kauf eine 30-prozentige Wertsteigerung für sich verbuchen.

Für den Käufer bedeutet das, dass er mit einer zwangsversteigerten Immobilie im Vergleich zum konventionellen Objektkauf deutlich sparen kann. Dass sich trotzdem immer noch erst ein kleiner Teil der Anleger für den Zwangsversteigerungsmarkt interessiert, mag an der Undurchsichtigkeit liegen, mit der das Gebiet lange Zeit verknüpft wurde – denn es gibt keine offizielle Meldepflicht der Versteigerungen an ein zentrales Organ. Vielmehr werden die aktuellen Termine beim zuständigen Amtsgericht angeschlagen, über das Internet oder in der regionalen Tageszeitung angekündigt. Die Informationsbeschaffung liegt also in der Verantwortung des Interessenten und ist sehr zeitintensiv.

Argetra-Versteigerungskalender sorgt für Termin-Überblick

Es lohnt sich deshalb, die aufwendige Suche zu vereinfachen und auf das Know-how eines entsprechenden Dienstleisters zu setzen, der die angesetzten Zwangsversteigerungen deutschlandweit im Blick hat. Marktführer in diesem Bereich ist die Arbeitsgemeinschaft für Transparenz, kurz: Argetra, die es sich explizit zum Ziel gesetzt hat, mehr Transparenz in den Zwangsversteigerungsmarkt zu bringen: Seit über 30 Jahren trägt der Ratinger Verlag alle Termine in einem Versteigerungskalender zusammen, den Kunden über ein kostengünstiges Abonnement neuerdings auch mit zusätzlichem Online-Zugang beziehen können. Kunden können alle schon bekannten Termine innerhalb der Abo-Laufzeit sehen und auswerten.

Die Datenbank des Unternehmens umfasst inzwischen mehr als 600.000 Immobilien, die in den letzten Jahren zur Versteigerung aufgerufen wurden. Um sie zu pflegen, werden tagesaktuell rund 150 Tageszeitungen ausgewertet, hinzu kommen ausgewählte Internetportale sowie die Amtsgerichte als Informationsquelle. Kunden, die sich für ein Abonnement entscheiden, bekommen gemäß der Abo-Laufzeit monatlich per Post oder E-Mail eine aktuelle Terminübersicht für die nächsten sechs Wochen zugeschickt. Sollten sie während der Abo-Laufzeit schon schnell das passende Objekt ersteigert haben, werden ihnen die Kosten für die noch ausstehenden Monate wieder erstattet.

Dabei richtet sich das Angebot des Verlags nicht nur an Privatnutzer, sondern vor allem auch an Experten, unter anderem an Immobilienmakler. Denn für sie stellen Zwangsversteigerungen eine interessante Ergänzung zum konventionellen Immobilienmarkt dar: Während letzterer aufgrund der Finanzkrise und ihren Folgen inzwischen größtenteils leergekauft scheint, bewegt sich die Zahl der Versteigerungen auf einem weiterhin hohen Niveau – allein im letzten Jahr kamen über 62.000 Immobilien unter den Hammer. Geht man dabei von rund 10 Milliarden Euro Kapital aus, die hier bewegt werden, liegt folglich auch das Volumen an Provisionen, die auf den Makler entfallen können, bei rund 400 Millionen Euro im Jahr. Für freie Makler, die nicht im Auftrag einer Bank nach Anlageobjekten suchen, ist dabei wesentlich, dass sie ihren Provisionsanspruch mit ihren Klienten im Vorfeld vertraglich regeln. Denn öffentlich versteigerte Immobilien wechseln üblicherweise provisionsfrei den Besitzer – hat ein Makler jedoch ein Versteigerungsobjekt auf Basis der Suchanforderungen seines Klienten ausfindig gemacht, darf er für seine Arbeit auch hier eine Provision in üblicher Höhe veranschlagen. Die aktuelle Gesetzeslage erfordert dafür jedoch eine individualvertragliche Vereinbarung zwischen Makler und Kunde, die die Provisionsabrede auch für den Zuschlag bei Zwangsversteigerungen rechtfertigt.

Preisentwicklung kann präzise vorhergesagt werden

Um bei einer Versteigerung einen fairen Preis zu ermitteln, müssen verschiedene Faktoren mit in die Überlegungen einbezogen werden: Neben den marktüblichen Verkehrswerten in der gesuchten Region ist auch die durchschnittliche Verfahrensdauer beim jeweiligen Amtsgericht, die bankinternen Kosten und – soweit bekannt – das geringste Gebot zu berücksichtigen. Nur so kann einer Bank im Vorfeld einer Versteigerung ein substantiiertes Angebot unterbreitet werden. Argetra unterstützt mit einer barwertigen Berechnung, die auch Banken für sich nutzen und bietet damit zusätzlich zur Terminübersicht eine sinnvolle Ergänzung: Dank der über viele Jahre gepflegten Datenbank, die Preis- und Verfahrensdaten mit Geokoordinaten verknüpft, können die Experten auf einer fundierten Datenbasis sehr präzise vorhersagen, wie sich die Preise auf dem Zwangsversteigerungsmarkt in einer bestimmten Region, einer Stadt oder gar einem Straßenzug entwickeln, das sogar detailliert bis zur Relation von Wohnungsgröße und Zimmeranzahl.

Solche Datenbanken werden bislang vor allem von Banken und Versicherungen genutzt, die ihr Neugeschäft gezielt steuern, indem besondere Risikolagen erkannt werden. Auf der Datenbasis kann ein bestehendes NPL-Immobilienportfolio neu bewertet werden, wenn den bisherigen Verkehrswerten die Preisentwicklungen aus aktuellen Begutachtungen gegenübergestellt werden. Bilanzansätze werden unterlegt und ggf. weiterer Abschreibungsbedarf verhindert. Nur wenn man die Erfolge der Kredit-Servicer und Abwicklungsabteilungen nicht an den Erlösen quotal am Verkehrswert beurteilt, sondern an den aktuellen Bewertungen, kann man zu optimalen Zwangsversteigerungserlösen kommen. Sie können aber ebenso gut von Maklern eingesetzt werden, die einen privaten Vermittlungsauftrag erfüllen: Mithilfe der entsprechenden Auswertungen über die Preisentwicklung von Versteigerungsobjekten im Verhältnis zu den aufgerufenen Verkehrswerten in einer bestimmten Stadt oder Region können sie dem Kunden dabei behilflich sein, die unterbewerteten Immobilien herauszufiltern und damit besonders günstig zu ersteigern – und Kapital so in krisensicherem Betongold anzulegen.

Autor: Axel Mohr, Geschäftsführer der ARGETRA GmbH

Zwangsversteigerungen befinden sich weiter auf einem hohen Niveau 

Rheinische Post 18.5.2013

Stefan Mülders

Anberaumte Termine sind in den ersten vier Monaten rückläufig.

Es werden aber verstärkt Ein- und Zweifamilienhäuser versteigert.

Ratingen. In den ersten vier Monaten dieses Jahres wurden deutschlandweit 19.000 Termine für Zwangsversteigerungen anberaumt. Das sind 3 860 weniger als im Vorjahreszeitraum.

"Insgesamt verzeichnen wir zwar einen merklichen Rückgang, befinden uns aber immer noch auf einem hohen Niveau",

sagt Argetra-Geschäftsführer Axel Mohr.

                                                                                                                                                                                                  weiterlesen 

Zwangsversteigerungen: Immobilienboom entlastet Amtsgerichte

czerwensky intern 22.5.2013

Nachdem die bei deutschen Amtsgerichten anberaumten Termine im vergangenen Jahr bereits um fast 16% zurückgegangen waren, haben sie im ersten Tertial erneut um 17% abgenommen. Die hohe Nachfrage nach Immobilien angesichts der Verunsicherung und Niedrigzinsen ermöglicht es vielen Gläubigern, ihre Objekte im eigenhändigen Verkauf loszuwerden- meist auch zu besseren Preisen als in der Zwangsversteigerung, wo diese weiter überproportional sinken.

                                                                                                                                                                                                                weiterlesen

Schlechte Zeit für Schnäppchen-Häuser

Rheinische Post 7.8.2017

Stefan Mülders

Seit Jahren führt die hohe Immobiliennachfrage in Deutschland zu Rückgängen im Zwangsversteigerungsmarkt.

Günstige Zinsen führen immer noch dazu, dass Immobilien-Makler und Banken von ihnen angebotene Objekt nur sehr selten lange im Bestand haben. Das wirkt sich auch auf den Markt der Zwangsversteigerungen aus. Für derartige Immobilien ist der Ratinger Argetra-Verlag mit seinen regelmäßigen Zusammenstellungen die erste Informationsadresse. Im Halbjahresrhythmus veröffentlicht der Fachverlag zudem die Bilanzzahlen für den deutschen Markt und stellt dabei wiederholt einen Rückgang der Gerichtstermine und damit sinkende Chancen für Schnäppchenjäger fest. weiterlesen