Zwangsversteigerungsrecht

Vor der Versteigerung

Vorbereitende Informationen zur Zwangsversteigerung

Oftmals bieten Zwangsversteigerungen eine gute Gelegenheit sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen und vielleicht ein "Schnäppchen" zu machen. Aber Vorsicht - auch hier gibt es Risiken!

Wer führt Zwangsversteigerungen durch?

Zwangsversteigerungen werden ausschließlich bei den Amtsgerichten durchgeführt. Diese informieren in speziellen Amtsblättern, über Aushänge im Gerichtsgebäude (Gerichtstafel) und oftmals auch in einer örtlichen Tageszeitung über anstehende Zwangsversteigerungen. Daneben besteht die Möglichkeit, über immobilien-versteigerungen.de Informationen über Zwangsversteigerungen in ganz Deutschland zu erhalten.

Was wird versteigert?

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass der Inhaber des Grundstücks auch Inhaber des daraufstehenden Gebäudes ist. Versteigert wird also nicht das Haus, sondern das Grundstück, auf welchem das Haus erbaut ist. Darüber hinaus sind auch grundstücksgleiche Rechte, wie z.B. das Erbaurecht oder das Sondereigentum an einer Eigentumswohnung der Zwangsversteigerung unterworfen. Bei der Eigentumswohnung erwirbt der Ersteher das Sondereigentum an der Wohnung selbst und Bruchteilseigentum (Miteigentumsanteile) am Grundstück.

Wo kann ich mich über das Objekt/Grundstück informieren?

Suchen Sie ein Objekt in einem bestimmten Gebiet, sollten Sie das örtliche Amtsgericht aufsuchen. Dort werden die anstehenden Zwangsversteigerungen angekündigt. Haben Sie ein passendes Objekt gefunden, ist es wichtig, das Aktenzeichen, die Grundstücksbezeichnung, den Verkehrswert, Namen des bisherigen Eigentümer und den Versteigerungstermin genau zu notieren. Oft ist auch die Telefonnummer des zuständigen Rechtspflegers hilfreich.

Ortsbesichtigung

Eine Ortsbesichtigung gibt einen ersten Eindruck vom Versteigerungsobjekt. Ist die Adresse des Objektes nicht durch Aushang bekannt gegeben worden, können Sie diese beim Gericht unter Nennung des Aktenzeichens auch telefonisch erfragen.Gefällt Ihnen der äußere Anschein des Gebäudes, gestatten einige Hausbewohner möglicherweise auch die Besichtigung des Gebäudes von innen. Darüber hinaus kann es ratsam sein, bei den Nachbarn Informationen darüber einzuholen, ob das Haus vom Eigentümer selbst oder aber von einem Mieter bewohnt wird. Ist das Gebäude vermietet, gelten nach der Zwangsversteigerung besondere Kündigungsregelungen.

Akteneinsicht

In einem nächsten Schritt sollten bei Gericht die Zwangsversteigerungsakten eingesehen werden. Da die meisten Gerichte nur vormittags Sprechzeiten haben, empfiehlt sich eine kurze telefonische Terminabsprache. Unverzichtbar ist die Einsichtnahme in das Gutachten des Sachverständigen, welches sich in der Gerichtsakte befindet. Dieses sollte der Interessent sorgsam lesen und ggf. eine Kopie anfertigen. Besonders auf den vom Gutachter ermittelten Wert des Gebäudes ist Acht zu geben, denn dieser entspricht nicht unbedingt dem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert. Es ist also Vorsicht geboten. Weiterhin sollte das Baulastenverzeichnis eingesehen werden. Hierin finden sich Baubeschränkungen, Wegerechte, etc..

Versteigerungstermin

Der Versteigerungstermin ist öffentlich und wird von einem Rechtspfleger geleitet. Pro Versteigerungstermin soll immer nur ein Objekt verwertet werden. Mehrere Objekte werden nur gemeinsam versteigert, wenn es sich um zusammengehörige Objekte handelt, beispielsweise große Wohneinheiten mit diversen Eigentumswohnungen in der Insolvenz eines Eigentümers. Der Versteigerungstermin wird in drei Phasen abgewickelt:

- Aufruf der Sache bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten (Bekanntmachungsteil)

- Versteigerungsgeschäft - einschließlich Bietzeit - das mit der Verkündung des Schluss der Versteigerung endet,

- Zuschlag, d. h. Verhandlung und Entscheidung über den Zuschlag

Bekanntmachungsteil

Die Versteigerung beginnt mit dem Aufruf der Sache und der Feststellung der erschienenen Beteiligten.Vertreter, die für Beteiligte auftreten, müssen sich legitimieren. Das Vorhandensein einer öffentlich-beglaubigten Bietungsvollmacht wird im Protokoll vermerkt .Unter anderem wird der Wertfestsetzungsbeschluss verkürzt wiederholt, die Höhe des Verkehrswertes des Objektes wurde bereits in der Veröffentlichung des Termins bekannt gemacht.Danach werden die angemeldeten Forderungen von Gläubigern verlesen und Gläubiger erhalten eine letzte Chance, ihre Forderungen anzumelden. Wird diese letzte Chance für die Befriedigung eines Anspruchs an der vorgesehenen Rangstelle nicht wahrgenommen, wird der Anspruch rangmäßig allen anderen Ansprüchen nachgesetzt. Nach den Anmeldungen werden die abgegebenen Erklärungen von Mietern und Pächtern genannt sowie Besonderheiten wie bestehende Baulasten erwähnt. Schließlich werden das geringste Gebot und die sonstigen Versteigerungsbedingungen unter Bezeichnung der bestehenbleibenden Rechte festgestellt und die Feststellung verlesen.Beteiligte erhalten die Gelegenheit, Einwände zu erheben und neue Anmeldungen vorzunehmen sowie Anträge zu stellen. Ergeben sich hiernach Änderungen für das vorbereitete geringste Gebot, so ist dieses neu aufzustellen und auch neu zu verlesen. Der Termin wird dann mit dem neuen Versteigerungsbedingungen weitergeführt. Nach Feststellung des geringsten Gebotes und der Versteigerungsbedingungen wird darauf hingewiesen, dass der Erwerber grunderwerbssteuerpflichtig ist. Hat der Ersteher aber die Rechte aus dem Meistgebot abgetreten, ist der Abtretungsempfänger grunderwerbssteuerpflichtig. Mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten sind weitere Anmeldungen und Anträge zu abweichenden Versteigerungsbedingungen ausgeschlossen, worauf das Gericht hinzuweisen hat. Der Rechtspfleger hat darauf zu achten, dass alles für die Beteiligten und Inte-ressenten Wichtige angesprochen werden muss. Dies gilt besonders auch für die Berechtigten aus Belastungen in Abteilung II des Grundbuches, deren Rechte erlöschen.

Gebote - Begriffe

Es gibt eine Vielzahl von Gebotsbezeichnungen im Zwangsversteigerungsverfahren, die nicht direkt verständlich sind:- das geringste Gebot ist zusammen mit dem Meistgebot und dem Bargebot das wichtigste Gebot. Das geringste Gebot bezeichnet den mindestens zu erzielenden Versteigerungserlös und gehört zu den Versteigerungsbedingungen. Es kann nicht unterboten werden. Wird es unterboten, handelt es sich um ein unzulässiges und daher zurückzuweisendes Gebot.

- das geringste Bargebot ist der bar zu zahlende Teil des geringsten Gebots und umfasst die Kosten des Verfahrens sowie verschiedene andere Kosten, die im Gesetz genannt sind (§ 10 Nr. 1 bis 3 ZVG und § 12 Nr. 1 und 2 ZVG)

- das Mindestgebot stellt die untere Grenze des tatsächlichen Versteigerungserlöses dar. Es orientiert sich an einer fünf/Zehntel,beziehungsweise einer sieben/Zehntel Grenze des Grundstückswertes. Liegt das Mindestgebot unter fünf Zehnteln des Grundstückswertes, so ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen. Liegt das Mindestgebot unter sieben Zehnteln des Grundstückswertes, so kann ein dadurch -
auch nur teilweise Benachteiligter - im ersten Termin Versagung des Zuschlags beantragen. Im darauf folgenden Termin kann das Grundstück auch zu einem unter diesen Grenzen liegenden Gebot zugeschlagen werden.

- das Meistgebot bezeichnet das höchste Gebot, auf das der Zuschlag erteilt wird. Es besteht aus dem baren Meistgebot und den vom Erwerber zu über-nehmenden Belastungen, sofern nicht der betreibende Gläubiger erstrangig ist.

- das bare Meistgebot besteht aus dem geringsten Bargebot und dem dieses übersteigende Gebot des Meistbietenden.

- das Mehrgebot ist der das geringste Bargebot übersteigende Teil des Bargebots.

- das Bargebot bezeichnet den Teil des Gebotes, der im Verteilungstermin bar zu zahlen ist. Es setzt sich zusammen aus dem geringsten
Bargebot und dem Mehrgebot unter Nichtanrechnung der bestehen bleibenden Belastungen.

- ein Übergebot liegt dann vor, wenn ein späteres Gebot das vorhergehende übersteigt.

- ein Untergebot ist ein unter dem vorherigen Gebot liegendes Gebot, es ist nicht wirksam.

- das fiktive Meistgebot spielt für die Versagung des Zuschlages mit gleichzeitigem Antrag auf Anordnung eines neuen Versteigerungstermins eine Rolle.

- Einzelgebote, Gruppengebote und Gesamtgebote gibt es bei der gleichzeitigen Versteigerung mehrerer Grundstücke, wobei das Einzelgebot auf eines der Grundstücke beschränkt wird, dass Gruppengebot auf eine Gruppe von mehreren Grundstücken und das Gesamtgebot auf alle im gleichen Verfahren versteigerten Grundstücke.

- ein gemeinschaftliches Gebot ist ein Gebot, bei dem eine so genannte Bietergemeinschaft ein Gebot abgibt und dabei entweder jeder seinen Gebotsanteil einzeln angibt oder die zwischen den Mitgliedern der Bietergemeinschaft bestehende Rechtsgemeinschaft, etwa als
Erbengemeinschaft oder Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes genau bezeichnet wird. Die Vereinbarung gemeinschaftlicher Gebote bedarf keiner notariellen Form.

Gebote - Wirksamkeit und Vollmachten

Gebote, die im Versteigerungstermin abgegeben werden, sind als Willenserklärung mit Zugang wirksam und sind nicht widerruflich. Die Gebote können allenfalls wegen Irrtums oder ähnlichem angefochten werden.

Nur voll geschäftsfähige Personen können Gebote abgeben. Gesetzliche und gewillkürte Stellvertretung sind möglich, so können beispielsweise Eltern im Namen der Kinder ersteigern. Die Vertretung muss entweder bei Gericht offenkundig sein oder sie muss sofort bei Abgabe des Gebotes durch eine öf-fentlich-beglaubigte Bietungsvollmacht oder eine öffentlich beglaubigte Generalvollmacht nachgewiesen werden.

Eltern, die für ihre Kinder bieten wollen, weisen sich durch das Personenstandsbuch aus, sie benötigen aber eine Genehmigung des Vormundschaftsgerichts. Bietet nur ein Elternteil allein im Namen der Kinder, braucht er eine öffentlich-beglaubigte und vom anderen Elternteil ausgestellte Urkunde über seine Berechtigung zum Bieten. Vormünder, Betreuer und Pfleger, die eine Genehmigung des Vormund-schaftsgerichts vorzulegen haben, weisen sich durch ihre Bestallungsurkunde aus.

Handeln Organe von juristischen Personen, so kann dies durch einen Handels-registerauszug nachgewiesen werden. Bietet der Geschäftsführer einer GmbH für die GmbH, ist ein aktueller Handelsregisterauszug vorzulegen. Der Schuldner kann ebenso mitbieten wie der Gläubiger. Zulässig ist zwar auch das Gebot eines Kaufmanns unter seiner Firma, der Zuschlag erfolgt auf seinen bürgerlichen Namen. Gebote können nur mündlich im Termin abgegeben werden, schriftlich oder vor dem Termin abgegebene Gebote sind nicht zulässig, es sei denn, der Bieter ist stumm oder taub. Genehmigungen oder Vollmachten können nicht nachgereicht werden.

Versteigerungsgeschäft und Bietzeit

Das eigentliche Versteigerungsgeschäft beginnt mit der Aufforderung, Gebote abzugeben.

Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Zeitpunkt, in dem die Versteigerung geschlossen wird, müssen mindestens 30 Minuten liegen, weshalb Stunde und Minute im Protokoll genau fest zu halten sind.

Während der Bietzeit muss der Rechtspfleger im Versteigerungsraum anwesend sein, da er jederzeit eventuelle Gebote entgegennehmen muss. Verlässt der Rechtspfleger den Raum, wird die Bietzeit unterbrochen. Die Zeit der Unterbrechung wird protokolliert und wird nicht auf die Bietzeit angerechnet.

Die Bietzeit ist die entscheidende Zeit im ganzen Verfahren, weil während dieser Zeit zum einen über das künftige Eigentum an dem Grundstück entschieden wird, das heißt der Schuldner verliert sein Eigentum, zum anderen wird auf Gläubigerseite entschieden, inwieweit der Gläubiger aus dem Versteigerungserlös befriedigt wird. Gebote sind an das Versteigerungsgericht, d. h. den Rechtspfleger, zu richten. Sie werden mit genauen Angaben zur Person des Bietenden protokolliert. Werden nach Ablauf der Bietzeit noch Gebote abgegeben, so ist die Versteigerung so lange fortzusetzen, bis trotz Aufforderung durch das Gericht keine Gebote mehr abgegeben werden. Wenn nach Aufforderung des Rechtspflegers zur weiteren Abgabe von Geboten keine Gebote mehr abgegeben werden, wird das letzte Gebot durch dreimaligen Aufruf verkündet. Während des Aufrufes und auch danach sind weitere Gebote zulässig. Der Rechtspfleger soll sogar noch einmal danach fragen.

Auch in diesem Stadium des Verfahrens noch abgegebene Gebote sind wiederum dreimal aufzurufen. Wird kein weiteres Gebote mehr abgegeben, muss der Rechtspfleger den Schluss der Versteigerung verkünden. Erst wenn der Rechtspfleger den Schluss der Versteigerung verkündet hat, sind keine weiteren Gebote mehr zulässig, eine Wiedereröffnung des Verfah-rens ist selbst dann nicht mehr möglich, wenn alle Beteiligten einschließlich Meistbietenden zustimmen.

Zuschlag

Nachdem der Rechtspfleger den Schluss der Versteigerung verkündet hat, sind die anwesenden Beteiligten über den Zuschlag zu hören. Sofern die Beteiligten keine Erklärungen abgeben oder den Zuschlag an den Meistbietenden billigen, ist der Zuschlag durch Beschluss zu verkünden oder ein besonderer Termin für die Verkündung des Zuschlages ist festzusetzen, in der Regel in-nerhalb einer Woche.

Dem Finanzamt wird im Hinblick auf die Feststellung der Grunderwerbssteuerpflicht der Zuschlagsbeschluss mitgeteilt, wobei bereits die Abgabe des Meistgebot die Steuerpflicht auslöst.

Der Zuschlagsbeschluss bezeichnet das versteigerte und zugeschlagene Grundstück auf der Grundlage der Grundbucheintragung, gegebenenfalls mit Hinweis auf Abweichungen in die einer anderen Nutzungsart. Er muss weiter den Ersteher nach Name, Geburtsdatum, Beruf und Wohn- bzw. Geschäfts-sitz, eventuell auch gesetzliche oder gewillkürte Vertretung nennen. Er hat das Meistgebot und die Versteigerungsbedingungen anzugeben.

Sicherheitsleistung

Auf Verlangen eines Beteiligten, dessen Recht durch Nichterfüllung des Gebotes beeinträchtigt werden würde, hat der Interessent nach Abgabe seines Gebotes Sicherheitsleistung zu stellen.

Die Sicherheitsleistung beträgt in der Regel ein Zehntel des in der Terminbestimmung festgesetzten Verkehrswertes. Übersteigt die Sicherheit in der genannten Höhe des Bargebot, so wird der überschießende Betrag freigegeben. Bietet der Schuldner selbst oder ein neu eingetretener Eigentümer des Grundstückes, kann der Gläubiger Sicherheitsleistung sogar bis zur Höhe des Betrages verlangen, welche zur Deckung seines Anspruches durch Zahlung zu berichtigen ist.

Zur Sicherheitsleistung sind geeignet:

- bestätigte Bundesbankschecks

- Verrechnungsschecks vorausgesetzt, die Vorlegungsfrist läuft nicht vor dem Versteigerungstermin ab., ferner muss der Verrechnungsscheck von einem in Deutschland zugelassenen Kreditinstitut ausgestellt und im Inland zahlbar sein.

- Hinterlegung von Geld durch Überweisung an die zuständige Verwaltungskasse

- Übergabe von Bargeld an das Gericht mit der Wirkung der Hinterlegung Eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft
eines Kreditinstitutes ist als Sicherheitsleistung zuzulassen, wenn die Verpflichtung aus der Bürgschaft im Inland zu erfüllen ist.

Eine Sicherheitsleistung kann von dem Berechtigten zwar erst nach Abgabe eines Gebotes verlangt werden, der Antrag muss aber sofort gestellt werden, nachdem das Gebot abgegeben ist. Vor Zulassung des Gebotes muss feststehen, ob der Meistbietende zu Sicherheitsleistung verpflichtet ist und ob er dazu überhaupt in der Lage ist. Ist von einem Bieter einmal Sicherheit verlangt worden, gilt dieses Verlangen auch für alle seine weiteren Gebote, das heißt die einmal von ihm hinterlegte Summe in Höhe von 10% des Verkehrswertes bleibt bis zum Ende der Biet-zeit bei Gericht. Sie ist dem Bieter, sofern er nicht den Zuschlag erhält, nach Schluss der Bietzeit zurückzugeben.

Hat der Meistbietende Sicherheit hinterlegt und wird ihm der Zuschlag erteilt, so sollte der Meistbietende beantragen, dass seine Sicherheitsleistung bereits als Teilleistung auf das Bargebot unter Verzicht auf Rücknahme hinterlegt wird. Nur wenn der Meistbietende diesen Antrag stellt, ist er nicht verpflichtet, das Bargebot in Höhe des bereits gezahlten Betrages zu verzinsen. Wird der Antrag nicht gestellt, gilt auch die Sicherheit als erst im Verteilungstermin geleistet und ist bis dahin zu verzinsen.

Nach der Zwangsversteigerung

Räumung des ersteigerten Objektes

Viele nutzten die Zwangsversteigerung, um günstig ein Eigenheim zu erwerben. Oftmals ist die sofortige Inbesitznahme nach erteiltem Zuschlag jedoch nicht möglich, da die Immobilie noch bewohnt ist.
Bewohnt der frühere Eigentümer die Immobilie dient der Zuschlagbeschluss gleichzeitig als Räumungstitel. D.h. der Erwerber kann nunmehr den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.

Anders hingegen ist die Rechtslage, wenn die Immobilie vermietet ist. Der Ersteher hat zwar ein zusätzliches Kündigungsrecht von Miet- und Pachtverträgen; dieses ist jedoch an enge Voraussetzungen geknüpft.

Das Kündigungsrecht kann zum erst möglichen Termin nach Erwerb ausgeübt werden. Es gibt aber auch Fälle, in denen ist das Kündigungsrecht eingeschränkt oder gar ausgeschlossen. Das Sonderkündigungsrecht kann z.B. eingeschränkt bzw. ausgeschlossen sein, wenn der Mieter Mietvorauszahlungen oder Baukostenzuschüsse geleistet hat und diese im Zwangsversteigerungsverfahren angemeldet und bekannt gegeben wurden.

Daneben sind bei Wohnraummietverhältnissen, die besonderen mieterschützenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches zu beachten. Anders als bei Pacht- oder Gewerberaummietverhältnissen ist bei Kündigung eines Wohn-raummietverhältnisses ein berechtigtes Interesse des Erstehers erforderlich. Dies muss er im Rahmen der Kündigung darlegen und ggf. auch nachweisen können. Ein solches berechtigtes Interesse kann z.B. dann vorliegen, wenn der Ersteher die Immobilie selbst nutzen möchte.

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