Rechtstipps beim Immobilienkauf und der Immobilienversteigerung
Ein Haus besteht aus vielen Bausteinen - das sollten Sie bei einem Immobilienerwerb beachten:
Gleich ob Sie die Immobilie günstig ersteigern oder zum Verkehrswert kaufen.
Erhalten sie wichtige Rechtstipps für einen erfolgreichen Immobilenerwerb.
Die Käufer - Wer wird Eigentümer?
Wird Grundbesitz an mehrere Erwerber verkauft oder versteigert, so muß deutlich sein, in welchem Beteiligungsverhältnis die Käufer erwerben. Hier können familienrechtliche und steuerrechtliche Interessen auseinanderlaufen.
Tip: Treffen Sie eine überlegte Entscheidung, wer erwirbt und in welchem Verhältnis - und werfen Sie diese Entscheidung im Versteigerungstermin oder Notartermin nicht spontan um.
Als Beteiligungsverhältnisse kommen in Betracht die Miteigentümergemeinschaft oder eine Form der Gesamthand. Gesamthand liegt beispielsweise vor, wenn die Erwerber Eheleute sind, die im Güterstand der Gütergemeinschaft leben und wenn sie zum Gesamtgut erwerben. Ist auf der Erwerberseite ein ausländischer Staatsangehöriger beteiligt, so ist zu klären, welches Güterrecht für ihn maßgebend ist. Der Güterstand kann Auswirkungen auf das Beteiligungsverhältnis haben, zu dem die Erwerber in das Grundbuch einzutragen sind.
Ausländische Erwerber sind aber gemäß Artikel 15 Absatz 2 EGBGB berechtigt, für ihr in der Bundesrepublik Deutschland gelegenes bewegliches Vermögen einen Güterstand nach deutschem Recht zu vereinbaren. So ist z. B. der gesetzliche Güterstand des italienischen Güterrechtes die eheliche Gütergemeinschaft. Unterliegen die Erwerber italienischem Güterrecht, so erwerben sie grundsätzlich zum Gesamtgut der Errungenschaftsgemeinschaft.
Voraussetzungen für einen rentablen Immobilienkauf
Es sollten fünf Bedingungen erfüllt sein, um mit finanzierten Immobilien ein Schnäppchen machen zu können.
1. Die Immobilie muß eine anfängliche Mietrendite von mindestens 4% abwerfen.
2. Das Objekt sollte, wenn es mit Fremdkapital
bezahlt wird, ein Wert-steigerungspotential von wenigstens
2% pro Jahr enthalten.
3. Das Eigenkapital sollte wenigstens 25% betragen.
4. Der Auszahlungskurs des Kredites sollte höchstens 90% betragen und die laufende Tilgung sollte wenn
möglich bei 3% - 4% liegen.
5. Das Investitionsvolumen in vermietete Immobilien
sollte nicht mehr als zwei bis drei Jahresgehälter
betragen, weil sonst
die Gefahr von Liquiditätsengpässen entsteht.
Haftung bei Wohnungs- und Teileigentum
Wird Wohnungs- oder Teileigentum veräußert, so ist zu beachten, dass der Erwerber einer Eigen-tumswohnung auch dann für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander haftet, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten wurzeln, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet werden, erst nach Eigentumserwerb gefasst worden ist (BGH NJW 1989, 1087).
Ansonsten haftet der werdende Wohnungseigentümer allerdings nicht für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet wurden und fällig geworden sind. Allerdings wird die durch Teilungserklärung getroffene Bestimmung, wonach auch der Erwerber einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, grundsätzlich als wirksam angesehen.