Fachbegriffe der Zwangsversteigerung - Glossar

Hier finden Sie eine kurze Zusammenfassung wichtiger Begriffe rund um das

Thema Zwangsversteigerung. Gehen Sie gut informiert in die Zwangsversteigerung!

Fachbegriffe von A-Z

Abschreibungen (AfA)

Wertminderung von Wirtschaftsgütern(auch Gebäuden), die steuermindernd als Absetzungen für Abnutzung geltend gemacht werden können. Die Höhe ist abhängig von der Nutzungsdauer und den jeweils geltenden steuerlichen Abschreibungssätzen. Abschreibungen können nur auf Gebäude und Gebäudeteile (abnutzbare Wirtschaftsgüter), nicht auf Grund und Boden vorgenommen werden. Als Bemessungsgrundlage für die AfA sind grundsätzlich die Anschaffungs- (Erwerb) oder Herstellungskosten (Errichtung) einer Immobilie zu führen.

Akteneinsicht
Jeder hat gemäß Z.V.G. das Recht auf Einsicht in die Gerichtsakte einer Zwangsversteigerung. (siehe auch ZPO: richterliche Auskunftspflicht)

Amortisation

Sich aufgrund eines Tilgungsplans über einen bestimmten Zeitraum erstreckende Tilgung durch Rückzahlung von Teilbeträgen eines Darlehens neben der Zinszahlung.

Anderkonto

Treuhandkonto eines Notars für die Verwahrung von Fremdgeldern (z. B. des Käufers), wobei der Käufer von Haus- oder Wohnungseigentum eine möglichst große Sicherheit hat. Der Notar sorgt dafür, dass die Belastungen, die auf dem Kaufobjekt liegen, durch die hinterlegten Gelder abgelöst werden. Er überweist den Überschussbetrag dann direkt an den Verkäufer. Die Abwicklung über das Notaranderkonto ist mit Kosten verbunden, garantiert jedoch schnelle, problemlose und sichere Abwicklung.

Aufhebung des Verfahrens

Ein Zwangsversteigerungsverfahren kann unter gewissen Umständen aufgehoben werden bzw. die einstweilige Einstellung bewilligt werden.

Auflassung

Einigung über die Eigentumsübertragung einer Immobilie vor einem Notar. Sie ist rechtlich zu trennen von dem Grundstückskaufvertrag, wird mit diesem allerdings in der Regel in einer Urkunde verbunden.

Auflassungsvormerkung

Dient der Sicherung des Anspruches des Käufers einer Immobilie auf Eigentumsübertragung. Sie wird in Kaufverträgen vereinbart. Die Auflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen und macht jede Verfügung des Verkäufers unwirksam, falls sie den gesicherten Anspruch des Käufers vereiteln oder beeinträchtigen würde. Die Zahlung des Kaufpreises sollte immer von der Eintragung der Auflassungsvormerkung abhängig gemacht werden.

Ausbietungsgarantie

Die Gläubigerbank kann in einem Zwangsversteigerungsverfahren die Verkündung des Zuschlagbeschlusses auf einen späteren Termin verschieben. Nicht selten wird der Meistbietende dann inoffiziell noch um eine Aufbesserung seines Gebotes gebeten.

Ausbietungsgarantie
Die Gläubigerbank erbittet vom Bietinteressenten gern eine Ausbietungsgarantie. Der Bieter verpflichtet sich, im Versteigerungstermin nicht unter einer bestimmten Bietsumme mitzubieten. Diese Verpflichtung muß notariell beurkundet werden.

Ausnahmekündigungsrecht
Der Ersteher einer Immobilie kann dem Schuldner, der noch in der Immobilie wohnt, unmittelbar nach Erwerb durch Z.V. kündigen. Wird die Immobilie von einem Mieter bewohnt, so gilt der gesetzliche Mieterschutz.

Aval (Bürgschaft)

Ein Vertrag, durch den sich der Bürge dem Gläubiger eines Dritten gegenüber verpflichtet, für die Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen. Die Bürgschaft muss schriftlich erteilt werden. Zweck der Bürgschaft ist die Sicherung eines Gläubigers bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners.

Baugenehmigung

Die Erteilung erfolgt nach einer Prüfung des Bauantrages durch Aushändigung eines Bauscheines. Das Bauvorhaben muss dafür mit dem geltenden Baurecht in Übereinstimmung stehen. Die Baugenehmigung kann mit Auflagen und Bedingungen verbunden werden. Erteilte Baugenehmigungen können von Dritten, deren Rechte beeinträchtigt werden, angefochten werden. Ohne Baugenehmigung errichtete Bauvorhaben können eingestellt oder sogar beseitigt werden.

Belastungen

Es müssen u.U. vom alten Eigentümer bestimmte Belastungen übernommen werden (Wohnrecht, Nießbrauch, Wohngeld usw.).

Bestehen bleibende Rechte

Erfasst die Rechte Dritter, die nach Zuschlag vom neuen Eigentümer zu übernehmen sind (z.B.: Wegerecht, Nießbrauchsrecht, Grundschuld eines Gläubigers etc.).

Betreibender Gläubiger

Meistens ist es der betreibende Gläubiger, der das Zwangsversteigerungsverfahren beantragt. Er kann auch die Einstellung des Verfahrens bewilligen.

Beurkundung

Es ist gesetzliche Vorschrift, dass Immobilienkaufverträge notariell beurkundet werden müssen. Nichtbeachtung führt zur Nichtigkeit des Vertrages. Die Nichtigkeit kann schon dann gegeben sein, wenn nicht alles, was vereinbart war, beurkundet wird oder unrichtig beurkundet wird. Der Vertrag ist dann rückabzuwickeln.

Bietstunde

Die Bietstunde ist ein Zeitraum von 30 Minuten, in dem die Bieter ihr Gebot abgeben. Bei Abgabe weiterer Gebote über diesen Zeitraum hinaus kann die Bietstunde verlängert werden.

Bleibende Rechte

-> Bestehen bleibende Rechte

Bürgschaft

-> Aval

Courtage

Sie beträgt in der Regel bei einem Immobilienerwerb (Häuser, Wohnungen und Grundstücke) vier bis sechs Prozent des Kaufpreises. Eine Aufteilung dieses Betrages zwischen Käufer und Verkäufer ist möglich. Bei Vermietungen dürfen maximal zwei Monatskaltmieten als Courtage angesetzt werden.

Darlehen

Das Darlehen ist das wichtigste Kreditgeschäft und wird durch Vertrag zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer begründet. Darlehen werden in aller Regel verzinslich gewährt. Der Darlehensgeber sichert das Darlehen durch Sicherungsmittel wie Hypothek, Grundschuld oder Bürgschaft ab.

Dienstbarkeit

Dienstbarkeiten sind Rechte an Grundstücken, die den Eigentümer zugunsten des Rechtsinhabers zu einer Duldung (z. B. Duldung der Benutzung) oder zu einer Unterlassung (beispielsweise von tatsächlichen Handlungen) verpflichten. Dienstbarkeiten sind nach den für Grundstücke geltenden Regeln zu bestellen, zu übertragen und aufzuheben. Sie werden in Abt. II des Grundbuchs eingetragen.

Eigentumswohnung

Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen am gesamten Eigentum.

Eigentümergemeinschaft

Gesamtheit der Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Rechtlich eine nicht rechts- und parteifähige Bruchteilsgemeinschaft.

Eigentümerversammlung

Beschlüsse, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach der Teilungserklärung von den Eigentümern zu treffen sind, werden von der Eigentümerversammlung gefasst. Sie hat mindestens einmal im Jahr stattzufinden und ist durch den Verwalter schriftlich einzuberufen, der auch den Vorsitz führt. Jeder Eigentümer hat grundsätzlich eine Stimme unabhängig von der Größe seiner Wohnung oder der Zahl seiner Wohnungen. Durch Teilungserklärung können allerdings auch andere Regelungen getroffen werden (z. B. nach Miteigentumsanteilen oder Zahl der Wohnungen). Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Grundsätzlich genügt für Beschlüsse die einfache Mehrheit der Stimmen. Die Versammlung ist nicht öffentlich. Wohnungseigentümer können sich vertreten lassen, sofern dieses Recht nicht durch die Teilungserklärung ausgeschlossen sind. Über die Versammlung sind Protokolle anzufertigen.

Einstellung des Verfahrens
Wenn für den Schuldner eine berechtigte Aussicht besteht, dass das Versteigerungsverfahren vermieden werden kann, so kann er die einstweilige Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahren beantragen.

Einzel-, Gesamtausgebot
Besteht ein zu versteigerndes Objekt aus verschiedenen Bruchteilen, so können diese Bruchteile auch einzeln ausgeboten werden. Ein Bieter für das Gesamtobjekt hat jedoch Vorrang.

Erbengemeinschaft
Bei der Erbengemeinschaft steht mehreren Personen ein Vermögen (möglicherweise auch in Form einer Immobilie) gemeinschaftlich zu.

Erst- und Wiederholungstermin

Im Ersttermin gelten die Biet-Mindestgrenzen von 5/10 bzw. 7/10 des Verkehrswertes als geringstes Gebot. Ist in einem Ersttermin der Zuschlag versagt worden, kann es zu einem Zweittermin kommen, bei dem die Mindestgrenze bei der Summe der aufgelaufenen Verfahrenskosten, also noch unterhalb der 5/10- Grenze, liegt.

Ersteher

Der Ersteher ist der Bietinteressent, der im Verfahren Meistbietender bleibt und den Zuschlag erhalten hat.

Ertragswert

Der Wert, den ein Grundstück durch die erzielbaren Einnahmen (Miete, Pacht) besitzt. Er errechnet sich aus der Jahresrohmiete und den Bewirtschaftungskosten. Wichtig wird der Ertragswert bei der Beleihung eines Grundstückes.

Flurstück

Zusammenhängende abgegrenzte Bodenfläche, die im Liegenschaftskataster unter einer Flurstücknummer geführt wird. Die Flurstücke werden nach Gemarkungen mit Nummern bezeichnet und bilden die Grundlage für den Nachweis von Grundstücken im Grundbuch.

Gemeinschaftseigentum

-> Eigentumswohnung

Geringstes Gebot

Absolutes Mindestgebot bei einer Zwangsversteigerung, das nicht unterschritten werden darf. Es setzt sich aus Verfahrenskosten, Grundsteuerschulden und evtl. aus bestehen bleibenden Rechten zusammen.

Grundbuchauszug

Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen. Sie ist wichtig für den Kaufinteressenten, um feststellen zu können, ob die Angaben des Immobilienverkäufers stimmen und ob der Kaufpreis ausreicht, um die Belastungen auf dem Grundstück abzulösen.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird mit dem Kauf einer Immobilie fällig. Sie beträgt derzeit abhängig vom Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% von der Kaufsumme (bei Zwangsversteigerungen Meistgebot) zuzüglich eventuell mit übernommener Belastungen. Aktuelle Werte finden Sie bei Wikipedia im Artikel Grunderwerbsteuer (Deutschland).

Grundpfandrechte

Rechte, die zur Sicherung von Forderungen auf Grundstücken lasten wie z.B. Hypothek und Grundschuld.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Besitzsteuer und wird von den Gemeinden erhoben. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der sogenannte Einheitswert. Je nach dem Hebesatz kann die Grundsteuer in den Gemeinden unterschiedlich hoch sein.

Hypothek

Dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung an einem Grundstück, einer Immobilie. Anders als bei der Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrunde liegenden Forderung. Umgangssprachlich wird als Hypothek praktisch jede mögliche Form der Baufinanzierung bezeichnet.

Hypothekendarlehen

-> Darlehen

Instandhaltungsrücklage

Dies ist die finanzielle Vorsorge für die Beseitigung auftretender Schäden oder Mängel. Sie empfiehlt sich für jeden Eigentümer. Beim Wohnungseigentum gehört die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, sich an der Bildung der Rücklage zu beteiligen. Über die Höhe (EUR je qm und Jahr) entscheidet die Wohnungseigentümerversammlung.

Kataster

Das Liegenschaftskataster ist ein amtliches Verzeichnis von Grundstücken, das bei den Katasterämtern (Vermessungsämtern) geführt wird. Die Angaben über die Grundstücke genießen öffentlichen Glauben.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag über Grundstücke muss notariell beurkundet sein. Er verpflichtet den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises, den Verkäufer zur Übertragung des Eigentums.

Lageplan

Wird beim Katasteramt geführt. Der Lageplan ist die zeichnerische Darstellung auf einem katasteramtlichen Grundstücksplan.

Löschungsbewilligung

Die öffentlich beglaubigte Erklärung des Berechtigten, dass er der Löschung seines zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenen Rechts zustimmt.

Löschungsvormerkung

Eintragung im Grundbuch, mit dem ein Berechtigter seinen Anspruch gegen den Eigentümer eines Grundstücks auf Löschung seiner Eigentümergrundschuld oder Hypothek absichern kann. Damit erreicht er z.B., dass ein ihm zustehendes Grundpfandrecht im Rang vorrückt.

Maklerprovision
-> Courtage

Meistbietender

Um den Zuschlag bei einer Versteigerung zu erhalten, ist Voraussetzung, dass man in der Bietphase Meistbietender bleibt. Der Meistbietende wird am Ende der Bietstunde benannt und für den Erhalt des Zuschlages vorgeschlagen.

Meistgebot

Das höchste abgegebene Gebot bei einer Zwangsversteigerung wird zum Ende der Bietstunde vom Rechtspfleger dreimal aufgerufen und dann verkündet.

Nießbrauch

Das persönliche, nicht vererbbare dingliche Recht an einem fremden Gegenstand, die Nutzungen aus ihm zu ziehen (Nutznießung). Nießbrauch kann bestellt werden an beweglichen Sachen, an Grundstücken und an Rechten. Der Nießbraucher hat kein Verfügungsrecht über den Gegenstand, er darf ihn und seine Nutzungsart nicht ändern.

Notar

Notare sind unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes und deshalb keine Interessenvertreter, sondern unparteiische Betreuer der Vertragsparteien. Grundstücks- und Immobilienkaufverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. Der Notar hat Prüfungs- und Belehrungspflichten, insbesondere hinsichtlich der rechtlichen Tragweite des Geschäfts. Für seine Tätigkeit erhält der Notar Gebühren, deren Höhe abhängig von Art und Ausmaß der Tätigkeit und dem Wert des Geschäfts nach der Kostenordnung bestimmt wird.

Parzellierung

Teilung eines Grundstücks durch Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und dieser Teil als selbständiges Grundstück eingetragen werden soll. Parzellierungen bedürfen häufig der behördlichen Genehmigung. Umfasst die Erklärung auch eine Verpflichtung zum Verkauf des abgeschriebenen Grundstücks, so ist sie notariell zu beurkunden.

Rangverhältnis

Regelt die Reihenfolge, in der mehrere an einem Grundstück bestehende Rechte verwirklicht und bei der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung berücksichtigt werden. Wer zuerst eingetragen ist, hat das vorrangige Recht.

Sachwert

Der Sachwert eines bebauten Grundstücks ist die Summe aus dem Bodenwert und dem Bauwert. Die Herstellungskosten des Gebäudes werden unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung berücksichtigt. Bei selbstgenutzten Immobilien ist der Sachwert der für die Beleihung überlicherweise maßgebende Wert.

Sanierungsgebiet

Eine Gemeinde kann einen Teil ihrer bebauten Fläche als förmliches Sanierungsgebiet ausweisen. In die Grundbücher wird ein entsprechender Vermerk eingetragen. Die Eigentümer können nur noch begrenzt verfügen. Steuervorteile sind zusätzlich möglich, wenn der Eigentümer eine Sanierungsmaßnahme durchführt.

Schätzung

Für die Finanzierung einer Immobilie verlangen die Banken auch die Schätzung eines vereidigten Bausachverständigen. Je nach Immobilie wird die Schätzung nach dem Sachwert oder dem Ertragswert durchgeführt, wobei die örtlichen Marktverhältnisse berücksichtigt werden müssen. In der Regel wird hierfür eine Gebühr berechnet.

Sicherheitsleistung

Zur Absicherung der Ernsthaftigkeit seines Zwangsversteigerungs-Gebotes muß jeder Bieter 10% des Verkehrswertes beim Rechtspfleger hinterlegen, die er nach der Versteigerung zurückerhält, wenn er nicht Meistbietender geblieben ist.

Sondereigentum

-> Eigentumswohnung

Spekulationsgewinn

Wird ein Grundstück innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren wieder veräussert, gilt im Privatvermögen der erzielte Gewinn zuzüglich etwaiger bereits vorgenommener Abschreibungen als sonstige Einkünfte im Sinne des Einkommensteuerrechts. Diese sind zu versteuern, wenn sie EUR 512 und mehr erreichen. (Die Bundesregierung plant, diese Frist weiter zu verlängern.)

Steigpreis

Setzt sich zusammen aus dem Meistgebot und eventuell bestehen bleibenden Rechten. Bildet den Kaufpreis einer Immobilie beim Ersteigern.
Nach dem Steigpreis werden alle weiteren Kosten wie Grunderwerbssteuer oder Zuschlagsgebühr bemessen.

Teileigentum

-> Eigentumswohnung

Teilungsversteigerung

Der Teilungsversteigerung liegt nicht eine Überschuldung zu Grunde, sondern sie hat zum Ziel, in einer Gemeinschaft (Ehe, Erbengemeinschaft) klare Verhältnisse zu schaffen. Hier wird das Objekt versteigert und der Erlös auf die berechtigten Personen aufgeteilt.

Treuhandkonto

-> Anderkonto

Verfahrenskosten

Die Verfahrenskosten sind die Ausgaben für die Bekanntmachung und die Durchführung der Zwangsversteigerung und werden vorweg dem Versteigerungserlös entnommen.

Verkehrswert

Die Höhe des Verkehrswertes in einem Zwangsversteigerungsverfahren wird in der Regel von einem amtlich bestellten Sachverständigen festgesetzt. Sein Sachverständigengutachten, das dem Bietinteressenten zur Einsicht zur Verfügung steht, berücksichtigt Schäden und Mängel der Immobilie.

Versteigerungsvermerk

Sobald eine Zwangsversteigerung anberaumt wird, wird diese im Grundbuch vermerkt. Der Versteigerungsvermerk verhindert die Veräußerung der Immobilie durch den Schuldner, lässt jedoch weitere Eintragungen im Grundbuch zu.

Verteilungstermin

Etwa 4 bis 6 Wochen nach Zuschlagsverkündung (Zwangsversteigerung) findet der Verteilungstermin statt. Zu diesem Zeitpunkt muß der Erwerber den vollständigen Erwerbspreis beibringen. Der Erlös wird an diesem Tage anteilig an die Gläubiger ausgekehrt.

Wiederholungstermin

-> Erst- und Wiederholungstermin

Wiederkaufsrecht

Das Wiederverkaufsrecht bedeutet das vertragliche Recht, eine verkaufte Sache zu einem späteren Zeitpunkt wieder zurückzukaufen.

Wohnungseigentum

-> Eigentumswohnung

Zuschlag, Zuschlagserteilung

Der Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung wird in der Regel an die Person erteilt, die im Termin Meistbietende geblieben ist. Der Zuschlag erfolgt durch die Verkündung des Rechtspflegers im Zwangsversteigerungstermin.
Der Beschluss zur Erteilung des Zuschlags wird auf einem amtlichen Dokument festgehalten und den Gläubigern, dem Schuldner und dem Erwerber zugestellt.

Zuschlagsbeschluss
-> Zuschlag

Zuschlagsgebühr

Wenn der Zuschlag für das Objekt endgültig erfolgt ist, wird eine Zuschlagsgebühr fällig. Dafür entfällt eine sonst bei Immobilienkäufen übliche Notargebühr.

Zwangshypothek

Die Zwangshypothek ist eine Sicherungshypothek zur Sicherung von Forderungen, die im Wege einer Zwangsvollstreckung im Grundbuch eingetragen wird.

Zwangsversteigerung

Die im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelte öffentliche Versteigerung gepfändeter Sachen; gesetzliche Form der Zwangsvollstreckung. Zuständig für die Zwangsversteigerung ist das Vollstreckungsgericht (Amtsgericht). Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot berücksichtigt, das die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die Kosten des Verfahrens abdeckt (geringstes Gebot). Neben der Durchsetzung von Geldforderungen dient die Zwangsversteigerung zur Auflösung einer Gemeinschaft (z.B. Erbengemeinschaft/Scheidung) an Grundstücken bei Uneinigkeit über eine Auseinandersetzung.

Zweittermin (= Wiederholungstermin)

-> Erst- und Wiederholungstermin