Die Immobilie und ihre Finanzierung

Die meisten Privatleute betrachten das Eigenheim aus drei Gründen als hervorragende Geldanlage. Sie genießen die Geborgenheit im eigenen Zuhause, sie haben das Gefühl, die Miete in die eigene Tasche zu zahlen und sie sind der Meinung, dass das Eigenheim eine exzellente Altersvorsorge ist.

Die optimale Finanzierung des Eigenheims ist eine Mischung aus Kredit, Geldanlage und Risikoschutz.

Wenn es um die Finanzierung des Eigenheims geht, denken die meisten Privatleute an die Zinsen. Je niedriger der Zins ist, als desto günstiger wird der Kredit angesehen. Der beste Weg ist der Vergleich von Effektivzinsen, die heute von jedem Kreditgeber ausgewiesen werde.

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Bei der Finanzierung des Eigenheims ist jedoch zu beachten, dass lediglich ein kleiner Ausschnitt aus dem privatem Finanzleben getroffen ist. Das Eigenheim ist beim Aufbau des Vermögens nur eine Durchgangsstation, weil es im Alter mit einem schuldenfreien Eigenheim und der gesetzlichen Rente in aller Regeln nicht getan sein wird. Im Ruhestand muss zusätzliches Vermögen zur Verfügung stehen, um den Lebensstandard aufrecht erhalten zu können, aber auch, um das Eigenheim instand zu halten.Deshalb sollte die Frage, wie die optimale Finanzierung des Eigenheims aussieht, niemals isoliert betrachtet werden. Sie muss immer im Zusammenhang mit der Altersversorgung und der Risikoabsicherung gesehen werden.

Drei mögliche Finanzierungsmuster

Sicherheit, Risiko, Chance

Bei der Finanzierbarkeit sind nicht irgendwelche Sonderangebote der Finanzindustrie entscheidend, sondern die Risikobereitschaft und die Selbstdisziplin der künftigen Hauseigentümer. Grundsätzlich sind drei Muster denkbar, die Sicherheit, Chance und Risiko heißen.Hinter diesen Schlagworten verbirgt sich die Überlegung, dass Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren rund 5 % kosten. Die Zinsen der Kredite können nicht von der Steuer abgesetzt werden, so dass die Rückführung der Verbindlichkeiten eine umgedrehte Geldanlage mit einer Verzinsung von 5% ist, da die Anleger mit jeder Mark, die sie tilgen, Zinsen in dieser Höhe sparen. Im Vergleich dazu bringen die klassischen Pfandbriefe, bei denen die Zinsen einmal im Jahr ausgeschüttet werden, ungefähr 5%, von denen nach Steuern noch 3% übrig bleiben. Lebensversicherungen und Rentenpolicen verzinsen sich nach Steuern mit 5% und Aktien bringen auf lange Sicht zwischen acht und zehn Prozent.

Sicherheit bedeutet nun, zum Beispiel alle bestehenden Geldanlagen sofort aufzulösen, deren Rendite über dem Kreditzins liegt, eine lange Zinsbindung, schnelle Tilgung der Verbindlichkeiten und anschließend Aufbau der Altersversorgung.

Risiko meint das andere Extrem. Hier wird das Eigenkapital, auch zuteilungsreife Bausparverträge, in Aktien umgeschichtet. Danach wird der Kaufpreis in voller Höhe als Darlehen aufgenommen. Bis zur Fälligkeit des Darlehens in beispielsweise 23 Jahren werden nur Zinsen gezahlt, und die künftigen Tilgungen werden weiter in Aktien investiert, um die Zinsdifferenz zwischen Geldaufnahme und Geldanlage in voller Höhe auszunutzen.

Als Chance kann eine vermittelnde Lösung angesehen werden, den Kredit mäßig zu tilgen, z. B. mit einem Prozent, und die Restschulden am Ende der Laufzeit mit Hilfe eines Akti-enfonds zurückzuzahlen. Vor- und Nachteile der einzelnen Modelle Der große Vorteil des Erstmodels ist der Druck. Zuerst muss der Kredit getilgt werden, anschlie-ßend ist die Altersversorgung aufzubauen. Bei dem Aktienmodell besteht die große Gefahr, dass nervenschwache Anleger schon beim ersten oder zweiten Börseneinbruch den Kopf verlieren, von einem Fonds in den nächsten Topf hüpfen, den Sparplan entnervt an den Nagel hängen und die Tilgung der Schulden schleifen lassen. Die Lösung kann somit auf die Altersversorgung fata-le Auswirkungen haben, weil das Risiko besteht, dass der Investor am Ende der Veranstaltung mit leeren Händen da steht - wenig Guthaben in der Tasche, hohe Schulden auf dem Konto und der Erkenntnis, dass das Leben im Ruhestand nur noch Schmalkost bietet. Dem chancenorientierten Investor empfahl die Frankfurter Allgemeine Zeitung am 2. Juni 2001 einen Mittelweg zu wählen. Er teilt das Eigenkapital in zwei Portionen. Die erste Hälfte wird als Eigenkapital eingesetzt, die andere Hälfte wird angelegt. Danach werden die Schulden von Euro 250.000,00 mit 1% getilgt. Parallel dazu wird Geld in eine Mischung aus Renten und Aktien investiert, so dass am Ende der Laufzeit ein nennenswerter Betrag zur Verfügung steht. Dies wird zwar nicht der große Reichtum wie bei der lupenreinen Aktienlösung sein, doch bei diesem Mischmodell, das in vielen Ableitungen darstellbar ist, sollte jedenfalls mehr Kapital als bei einer reinen Rentenlösung herauskommen. Die klassische Alternative: das traditionelle Tilgungsdarlehen Wem diese Lösung nicht zusagt, wird sich mit traditionellen Tilgungsdarlehen zufrieden geben müssen. In diesem Fall sollte der Anleger die Schulden aber so schnell wie möglich tilgen. Ers-tens werden die Kosten des Kredits immer über der Rendite des Eigenheims liegen, und zweitens ist für Investoren, die auf Sicherheit bedacht sind, die Aussicht sehr gering, den Effektivzins des Darlehens mit Hilfe klassischer Wertpapiere zu schlagen. In diesen Fällen sind ersparte Kreditzinsen die beste Geldanlage. In fünfzehn bis zwanzig Jahren sollte das Eigenheim schuldenfrei sein.

Die Immobilie als Kapitalanlage